지식산업센터와 대출

최근에 지식산업센터를 다양하게 거래를 해 보았다. 주로 분양을 받았지만 임차가 맞춰진 물건을 매수도 해 보았고 전매로 매수도 해 보았다. 그리고 임차도 맞추어 보았다. 이렇게 다양하게 여러 지식산업센터의 라이프사이클을 겪고 느낀 점을 공유해 본다.

 

지산에서 제일 중요한 부분은 대출이라고 본다. 

지산의 라이프사이클을 아래와 같이 정의해 본다.

분양, 중도금 대출, 전매, 잔금 대출/소유권 이전, 인테리어, 임차 관리

어느 곳을 분양을 받을 지는 사실 분양 사원과 상담해 보고 인터넷의 여러 카페, 정보들을 모아 보면 명확해 진다. 문정, 성수, 영등포 등의 서울권이 가장 좋고 그 다음 서울 인근의 과천, 안양, 광교, 덕은/향동 등이 좋다. 역세권이 좋고 코너면 좋겠다. 이런 식으로 필터링 조건을 수립해 보면 좋다.

그래서 허들 다운 허들은 중도금 대출에서 1차 발생하게 되는데 은행마다 틀리지만 허들의 예이다.

- 3개 호실까지 허용

- 대출금액 10억 이하

좋다고 호실을 마구 받으면 중도금 대출이 불가가 날 수 있고 본인도 위 조건에 걸려서 전매를 한 경우도 있었다.

보통 중도금 대출은 무이자로 진행되기 때문에 잔금 대출이 다음 허들이 된다. 잔금대출에 대한 규제는 은행마다 틀리고 본인의 신용도, 기존 대출 금액의 크기에 따라서도 틀린다. 실제로 현재 부동산 담보 대출이 많은 경우 어느 1금융권은 아예 거절을 하거나 66% 정도만 제안하기도 한다. 보통은 실입주를 전제로 LTV 80%를 제안하고 신용도나 기존 대출금액 적은 경우 여기에 10%를 신용으로 더 제안받아 90%에 이르기도 한다. 은행과 지점마다 대출에 대한 규제가 틀릴 수 있으므로 발품이 매우 중요하다. 아마도 지산에서의 실력은 잔금 대출 LTV를 얼마나 높게 받을 수 있느냐로 결정될 것이다.

정리해 보면 소유권 이전 등기를 하기 위해 필요한 자금은 아래와 같다.

1. 계약금 10% - 기납부 

2. 잔금 대출 80% - 잔금 대출 은행

3. 잔금 10% - 소유자 추가 준비

4. 잔금에 대한 부가세  - 잔금은 보통 40% ~ 50%이기 때문에 5% 미만이 필요하다

5. 취득세 4.6% 

소유권 이전등기를 하기 위해  잔금대출 LTV 80%이라 하면 19.6% 이하의 금액이 별도로 준비해야 한다. 2개월후에 잔금에 대한 부가세는 환급받게 된다. 

임차 관리는 별 수가 없다. 렌트 프리를 이용하던 임대료를 낮추던 인테리어를 해 놓던 해서 임차인의 선택을 받기를 기도하는 수밖에는 없다. 여기서 중요한 사실은 분양 매물의 경우 공실을 입주지정 끝나고 3개월 ~ 6개월 정도는 준비를 하고 있어야 한다는 것이다. 매달 대출이자 + 관리비가 들어간다.